Marché lyonnais : +0,5 % en cinq ans, et une décote qui ne se dilue plus

Les deux chiffres du marché lyonnais

En 2024, 5 894 ventes ont été enregistrées à Lyon contre 8 185 en 2019, soit un recul de 28 %. Le prix moyen, lui, est passé de 285 882 € à 287 448 €.

Une hausse de 0,5 % sur cinq années. Rapportée à l'inflation de la période, c'est une baisse en valeur réelle, et cela change la manière dont une étiquette énergétique se paie. Le prix au mètre carré suit la même trajectoire, de 4 388 € à 4 545 €, pour une surface moyenne vendue stable autour de 64 mètres carrés.

Ce que la hausse permettait

Dans un marché qui progresse de plusieurs points par an, un propriétaire de logement mal classé disposait d'une échappatoire : attendre. La progression générale finissait par couvrir la décote.

Ce raisonnement supposait une hausse continue. Il ne tient plus à Lyon, où le point de départ et le point d'arrivée sont pratiquement au même niveau.

L'attente a même un coût propre. Chaque année écoulée rapproche l'échéance réglementaire du bien et réduit le nombre d'acheteurs susceptibles de financer les travaux à votre place.

Ce que la stagnation impose

Quand le prix moyen n'avance plus, l'écart entre deux biens comparables ne se comble pas avec le temps. Il se négocie au moment de la vente.

Un vendeur lyonnais ne peut donc plus reporter la question. Elle se posera dans les mêmes termes dans deux ans, avec en plus une échéance réglementaire plus proche.

C'est un renversement récent. Pendant une décennie, la meilleure stratégie sur le marché lyonnais consistait à ne rien faire ; elle est aujourd'hui la plus coûteuse.

Ce que pèse une mauvaise étiquette ici

L'étude des notaires parue en 2024 mesure une perte d'environ 12 % pour un appartement classé G face à un appartement comparable classé D, et d'environ 25 % pour une maison.

Rapportées au prix moyen lyonnais, ces décotes représentent près de 34 494 € et 71 862 €. Le premier montant équivaut à vingt-deux années de la hausse observée entre 2019 et 2024. Autrement dit, aucune durée de détention raisonnable ne permet plus de compenser l'écart par la seule progression du marché.

L'état réel du parc

Sur 212 270 logements diagnostiqués, 9 670 sont classés F et 5 018 classés G, soit 14 688 passoires et 6,9 % du parc.

Le gros de l'effectif se tient en C, avec 88 765 logements, et en D, avec 68 826. Lyon n'est donc pas une ville de passoires, mais une ville où la moyenne domine, ce que détaillent les classes du DPE à Lyon.

Cette concentration au milieu du classement a une conséquence directe : un gain d'une seule classe suffit souvent à faire passer un bien du côté rassurant de la comparaison.

La population qui compte vraiment

Les 32 358 logements classés E représentent 15,2 % du parc lyonnais. Ils se louent et se vendent normalement aujourd'hui.

Ils seront interdits à la location au 1er janvier 2034, après le G depuis 2025 et le F en 2028. Sur un marché sans hausse pour absorber la mise à niveau, ce volume constitue le vrai sujet des prochaines années. Un bailleur lyonnais qui achète aujourd'hui un logement classé E acquiert un bien dont l'horizon locatif est daté, sur un marché qui ne lui offrira pas de plus-value automatique.

Un parc collectif à 97 %

Lyon compte 205 190 appartements diagnostiqués pour 2 359 maisons. La décision de rénover est donc presque toujours collective, et son calendrier dépend d'une assemblée générale.

C'est une contrainte réelle sur un marché figé : un vendeur ne peut pas toujours corriger son étiquette avant de vendre, même s'il le souhaite, ce que rappelle le DPE en copropriété à Lyon.

Les 2 359 maisons lyonnaises, elles, échappent à cette contrainte, mais elles ne pèsent que 141 des 5 894 ventes de 2024. Le cas est trop rare pour orienter la lecture du marché.

Moins d'acheteurs, plus d'exigence

Deux mille trois cents ventes de moins qu'en 2019, cela signifie moins de candidats par bien et davantage de temps pour comparer.

Un acheteur qui dispose de choix regarde le DPE. Un acheteur pressé par la concurrence le regardait moins. Entre 2019 et 2024, ce sont 2 291 transactions annuelles qui ont disparu du marché lyonnais, et avec elles la tension qui faisait passer les défauts au second plan. Le rapport de force s'est déplacé, et il s'est déplacé du côté de celui qui pose des questions.

Ce que le vendeur peut faire

La première étape est de vérifier que l'étiquette est juste. Le diagnostiqueur constate sans démonter : faute de justificatif sur une paroi, il retient une valeur conventionnelle défavorable.

Un ravalement avec isolation, une réfection de toiture, un remplacement de menuiseries dont vous retrouvez la facture peuvent suffire à corriger la note, comme le prépare la visite du diagnostiqueur.

Vendre en l'état, mais informé

Si la correction n'est pas possible, vendre reste légitime. Ce qui coûte cher, ce n'est pas la mauvaise étiquette, c'est la mauvaise étiquette découverte en cours de négociation.

Un devis de travaux joint au dossier transforme une inconnue en montant. L'acheteur ne renonce plus, il calcule, et le prix se discute une fois au lieu de trois. Sur un bien resté longtemps en vitrine, cette différence de méthode vaut souvent plus que quelques milliers d'euros affichés en moins.

Ce que l'acheteur doit vérifier

La date du rapport d'abord : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 en janvier 2026 et descendra à 1,7 au 1er janvier 2027, ce que détaille notre dossier sur ce calendrier.

Ensuite les postes du rapport plutôt que la seule lettre, et enfin les procès-verbaux d'assemblée générale, qui disent si l'immeuble engagera quelque chose.

Chiffrer avant de trancher

Entre une décote de 34 494 € et le coût réel d'un gain de deux classes, l'arbitrage ne se fait pas d'intuition. L'audit énergétique donne le gain attendu pour chaque montant engagé.

Sur un marché où la hausse ne joue plus le rôle d'amortisseur, cette dépense de quelques centaines d'euros est la seule qui permette de décider sur des chiffres. Les repères de tarif figurent sur le prix d'un DPE à Lyon.